不動産担保融資と物流不動産

不動産担保融資と物流不動産

日本にある物流不動産会社というと、ＡＭＢブラックパインリミテッドやラサールインベストメントマネジメント、三井物産や三菱商事、コマーシャル・アールイーや大和ハウス工業、ダヴィンチ・アドバイサーズや伊藤忠商事、オリックスや日本レップなどがあります。

プロロジス同様、ＡＭＢブラックパインリミテッドも積極的な不動産担保融資を進めている一方で、三井物産グループは、物流に特化した上場不動産投信であるJ-REITを立ち上げ、小規模ながらも良好な物流施設を揃えるようになりました。

こうした物流不動産への投資は、基本的には利回りが高い物件を中心に行なっていますが、何よりも物流不動産は、契約期間が10年程度もあるというくらい長期的であること、さらに入居後の設備等のメンテナンスのコストや取得原価自体が低いことなどから、高い魅力のある金融商品と捉えられるようになってきています。

10年程度という期間で契約が出来れば、かなり長期間にわたって賃料収益を期待できるため、安定した利益を得ることが出来ます。

最終的には利益をどれだけ生み出せるかによって不動産担保融資の金額も変わってくると行っても過言ではありませんし、利回りがよくないのであれば融資する価値がないということになります。

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不動産担保融資の対象

コストや取得原価自体が低いということは、利回りが稼ぎやすいということも意味しています。

安定して利回りがよいということであれば、物流不動産は魅力的な不動産担保融資対象となるのは当然のことでしょう。

そのため、今後もますます不動産担保融資の対象として盛んになっていくでしょうし、そうなれば徐々に競争も激しくなってくると思います。

競争が激しくなってくるということは、物流施設を利用したい物流業者にとっては、有利な賃料で借りることが可能になるというメリットが生じます。

しかも、多様な条件の物流施設を賃貸できる環境が整っているということも、物流業者にとっては歓迎すべきことでしょう。

しかし一方で、物流不動産企業は物流施設の賃貸契約期間を10年以上などの長期間を求めるのに対し、物流業者にとってはせいぜい5年程度の利用期間しか荷受け先と契約を交わしていなかったりすることが多々あります。

このギャップをどう埋めていくかということが、今後の課題となることは明白です。

どちらにしても、物流不動産を投資家にのみよいように運んでいては、限界が来るので、物流業者との兼ね合いも含めて共存していく必要のあるところだということが出来ます。